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quarta-feira, 18 de junho de 2025

🧾 Entrega e devolução de imóvel: um único modelo de vistoria para proteger você

Na hora de alugar um imóvel, seja como locador ou como inquilino, muita gente se preocupa com o contrato, os documentos e os valores. Mas acaba deixando de lado algo essencial para evitar conflitos: a vistoria.

📌 A vistoria é o registro oficial do estado do imóvel, feito antes da entrada do inquilino e depois da saída dele. Ela é o documento que vai dizer se houve dano, desgaste ou alteração, e quem deve arcar com eventuais reparos.

🔁 Um único modelo para duas etapas

Aqui no Imoveland, a gente gosta de facilitar a sua vida. Por isso, preparamos um modelo de vistoria único, que pode ser usado tanto na entrada quanto na saída do imóvel.

Esse modelo foi pensado para ser claro, completo e adaptável — ideal para contratos residenciais, comerciais, com ou sem imobiliária.

📍 Por que usar esse modelo?

✅ Serve como prova no fim da locação
✅ Evita discussões sobre danos ou responsabilidades
✅ Protege o proprietário contra prejuízos
✅ Protege o inquilino de cobranças indevidas
✅ Pode ser usado com fotos, vídeos e anexos
✅ Está em conformidade com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)

✍️ MODELO DE TERMO DE VISTORIA DE IMÓVEL (ENTRADA E/OU SAÍDA)

TERMO DE VISTORIA DE IMÓVEL

Locador(a): [Nome completo], CPF nº [xxx.xxx.xxx-xx]
Locatário(a): [Nome completo], CPF nº [xxx.xxx.xxx-xx]
Imóvel vistoriado: [Endereço completo do imóvel]
Finalidade da vistoria: ( ) Entrada ( ) Saída
Data da vistoria: [dd/mm/aaaa]
Contrato de locação: Início em [dd/mm/aaaa] – Término previsto para [dd/mm/aaaa]

As partes acima identificadas comparecem ao imóvel descrito com o objetivo de realizar vistoria presencial, visando registrar as condições físicas, funcionais e de conservação do bem locado. O presente termo visa resguardar os direitos e deveres do LOCADOR e do LOCATÁRIO, nos termos da Lei nº 8.245/91.

1. Condições gerais do imóvel:

Pintura:

Pisos:

Portas e janelas:

Elétrica:

Hidráulica:

Armários:

Equipamentos:

Limpeza:

Observações:

2. Anexos:
( ) Fotos anexadas
( ) Vídeo gravado
( ) Relatório complementar

3. Declaração final:
As partes declaram que realizaram a vistoria conjunta e concordam com os termos descritos acima.

Local e data:

Assinatura do LOCADOR

Assinatura do LOCATÁRIO

📣 Quer evitar dor de cabeça na hora de devolver ou receber um imóvel?

Use esse modelo como base. Preencha com calma, faça fotos, anexe tudo ao contrato — e, se possível, assine na presença de testemunhas ou em cartório.

👉 No Imoveland, você encontra orientações práticas e jurídicas, sempre com uma linguagem simples, para que você alugue ou devolva seu imóvel com segurança.

📚 Base legal:

Este conteúdo tem respaldo nos arts. 23 e 24 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que determinam a obrigação do locatário de conservar o imóvel e devolvê-lo no estado em que recebeu, salvo deteriorações pelo uso normal.

✍️ Marco César Dantas de Araujo
Advogado especialista em Direito Imobiliário
Criador do blog Imoveland

📄 O contrato acabou e o inquilino ficou? Veja um modelo de notificação para pedir a saída.

Você fez tudo certo: contrato por escrito, prazo definido, aluguel em dia. Mas chegou o fim do contrato e... o inquilino não saiu.

Essa é uma das situações mais comuns no dia a dia de quem aluga imóveis. E muitos donos de imóvel não sabem por onde começar para pedir a desocupação do bem.

A boa notícia é que você não precisa entrar direto na Justiça. O primeiro passo é enviar uma notificação extrajudicial, pedindo a saída formal do inquilino no prazo legal.

📬 Por que enviar uma notificação formal?

Porque, mesmo após o fim do contrato, a lei entende que o inquilino só é obrigado a sair se for formalmente avisado.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) permite que o locador peça a saída com 30 dias de antecedência, e, se o inquilino não sair, aí sim é possível entrar com ação judicial.

🧾 O que a notificação precisa ter?

✅ Dados do proprietário e do inquilino
✅ Endereço do imóvel
✅ Informação clara de que o contrato venceu
✅ Prazo de 30 dias para desocupação
✅ Pedido para devolver as chaves
✅ Forma de envio (cartório, AR ou por advogado)

✍️ MODELO DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL

NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL

Notificante (Locador): [Seu nome completo], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do RG nº [número] e CPF nº [número], residente e domiciliado à [seu endereço completo].

Notificado (Inquilino): [Nome completo do inquilino], residente no imóvel localizado à [endereço do imóvel locado].

Assunto: Pedido de desocupação de imóvel

Prezado(a) Sr(a). [Nome do inquilino],

Venho por meio desta, na qualidade de LOCADOR do imóvel acima descrito, informar que o contrato de locação firmado entre as partes, com início em [data] e término em [data], encontra-se encerrado, sem prorrogação acordada entre as partes.

Diante disso, com base no artigo 47 da Lei nº 8.245/91, notifico V.Sa. para desocupar voluntariamente o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias, contados do recebimento desta notificação, sob pena de serem adotadas medidas judiciais cabíveis, inclusive o ajuizamento de ação de despejo.

Solicito, ainda, que as chaves do imóvel sejam entregues ao final do prazo, em local e horário previamente combinado.

Sem mais,

[Cidade], [data]

[Seu nome completo]
Locador

📌 Dica prática

Envie essa notificação com AR (aviso de recebimento) pelos Correios, ou leve ao Cartório de Títulos e Documentos, para garantir a prova de envio.
Você também pode pedir que um advogado envie essa notificação formalmente.

✅ Conclusão

Com essa notificação, você dá início ao processo de retomada do imóvel de forma correta e dentro da lei. Se, após o prazo, o inquilino não sair, você poderá entrar com ação de despejo com base sólida.

🕒 O contrato acabou… e o inquilino não saiu. E agora?

Você é proprietário de um imóvel. Fez um contrato de locação com prazo determinado – geralmente 30 meses. Chegado o fim desse prazo, você esperava que o inquilino saísse, certo?

Mas ele ficou. Continua no imóvel como se nada tivesse mudado.

E agora? O que a lei diz? Você pode pedir a saída dele de imediato? É necessário entrar na Justiça?

Se você está passando por isso, calma: a Lei do Inquilinato tem resposta para esse tipo de situação.

📜 Quando o contrato vence… mas o inquilino permanece

Pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), ao término do prazo do contrato de locação residencial (geralmente de 30 meses), se o inquilino não sair e o locador não pedir a devolução formalmente, o contrato é prorrogado automaticamente por prazo indeterminado.

Isso está no art. 47 da lei:

“Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar no imóvel sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, nas mesmas condições do contrato escrito.”

Ou seja: o inquilino não está ilegalmente no imóvel — desde que o dono não tenha pedido a devolução formal.

🧠 Mas o que muda quando o contrato vira "por prazo indeterminado"?

Essa mudança dá ao locador o direito de pedir o imóvel a qualquer momento, desde que:

Envie uma notificação de despejo com prazo de 30 dias;
E, se o inquilino não sair nesse prazo, poderá ajuizar uma ação de despejo com base no fim do prazo contratual.

✉️ Como pedir o imóvel de volta?

É importante que esse pedido seja feito por escrito. Existem duas formas principais:

Notificação extrajudicial (feita por cartório ou advogado);
Carta com aviso de recebimento (AR dos Correios).

Essa notificação precisa ser clara e direta:

Informar que o contrato venceu;
Que não há interesse na prorrogação;
E que o inquilino deve desocupar o imóvel em até 30 dias.

⚖️ E se o inquilino não sair?

Se, mesmo após o aviso formal, o inquilino permanecer no imóvel, o próximo passo é ajuizar uma ação de despejo por término do contrato.

Esse tipo de ação não exige que o locador justifique o motivo do pedido – basta demonstrar que:

O prazo contratual encerrou;
E que o inquilino foi notificado e não saiu.

Em muitos casos, os juízes concedem uma liminar de despejo com prazo de 15 dias para desocupação, especialmente quando há prova da notificação.

📉 “Mas ele está pagando o aluguel, então não posso tirar, né?”

Errado.

Mesmo que o inquilino esteja em dia com o pagamento, isso não impede o locador de retomar o imóvel após o fim do contrato. A obrigação de pagar o aluguel não se confunde com o direito de posse do imóvel.

O locador não precisa justificar o motivo – basta respeitar o prazo legal e seguir o procedimento adequado.

🧾 E se não houver contrato escrito?

Se não houver contrato escrito ou se ele estiver vencido há anos, o direito do locador continua o mesmo.

O que vale é:

Provar a relação de locação (mensalidades, conversas, comprovantes);
Enviar a notificação formal;
E seguir com a ação de despejo, caso necessário.

💡 Dica prática para proprietários

Para evitar problemas e desgastes:

Faça contratos com prazo determinado e cláusulas claras;
Guarde comprovantes de pagamentos e comunicações com o inquilino;
Sempre que quiser o imóvel de volta, atue por escrito – nada de pedidos informais.

E, claro, procure um advogado especializado para garantir que tudo será feito dentro da legalidade.

📣 Em resumo:

✅ O contrato venceu? O inquilino continua no imóvel?
Você tem direito de retomar o bem, mesmo que ele esteja pagando em dia.

📌 Basta seguir esses passos:

Enviar notificação formal com 30 dias;
Se não sair, ajuizar ação de despejo por fim de contrato;
Com isso, você garante seus direitos sem se complicar judicialmente

Fale com um advogado

📌 Está com inquilino no imóvel mesmo após o fim do contrato?

Você não está sozinho. Muitos proprietários enfrentam essa situação e não sabem como agir legalmente. A boa notícia é que a lei está do seu lado — desde que os passos corretos sejam seguidos.

👉 Continue navegando pelo Imoveland e veja outros conteúdos que explicam seus direitos como locador de forma clara, simples e sem juridiquês.
🧠 Informação é sua melhor defesa.

📚 Base legal:
Este conteúdo está fundamentado na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), especialmente em seus artigos 46, 47 e 59, que tratam da prorrogação automática do contrato, da notificação de despejo e do direito do locador de retomar o imóvel ao fim do prazo.

⚖️ Imóvel leiloado sem aviso? A Justiça suspendeu o leilão.

Você já ouviu falar de casos em que a pessoa perde o imóvel para o banco, sem nem saber que isso estava acontecendo? Pois foi isso que aconteceu neste processo, e a Justiça entendeu que houve falha no procedimento.

📍 O caso

Os autores do processo estavam com o financiamento do imóvel atrasado. O banco, como credor, iniciou o procedimento extrajudicial de retomada do bem, amparado pela Lei nº 9.514/97, que regula os contratos com alienação fiduciária.

Porém, o problema surgiu porque os devedores não foram intimados pessoalmente para quitar a dívida. E isso é um erro grave, que pode tornar todo o procedimento nulo.

🧾 O que diz o juiz?

Na decisão, o juiz afirmou que:

“O procedimento extrajudicial levado a efeito pelo banco réu (...) está maculado, em razão da falta de intimação pessoal dos autores para a purgação da mora, requisito que não foi alterado pela nova lei (...).”

Ou seja, o banco deveria ter comunicado diretamente os devedores, pessoalmente, sobre o prazo para pagarem a dívida. E isso não foi feito.

Ainda segundo o juiz:

“Não há prova de que os autores tenham sido intimados pessoalmente, daí podendo derivar a nulidade do ato de consolidação da propriedade em favor do banco réu.”

Esse trecho é fundamental: sem prova da intimação pessoal, o banco não pode consolidar a propriedade do imóvel em seu nome.

🕒 O que mudou com a Lei 13.465/17?

A nova lei encurtou o prazo para o devedor quitar a dívida. Agora, o limite vai até o momento da averbação da consolidação da propriedade — e não mais até o leilão.

Com isso, o juiz explica:

“Uma vez que o prazo para a purgação da mora foi reduzido, os requisitos direcionados à intimação do devedor devem ser observados de forma muito mais rígida, sob pena de se reduzir ainda mais as possibilidades do devedor.”

Traduzindo: se o prazo para o devedor pagar a dívida foi encurtado, então o aviso precisa ser ainda mais claro e direto. Não pode haver margem para dúvidas.

📣 O leilão também foi alvo da decisão

Além da falta de aviso sobre a dívida, o juiz destacou que não houve prova de que os devedores foram intimados das datas dos leilões. Isso também fere o direito à informação.

Ele afirmou:

“Não há prova de que os devedores tenham sido intimados pessoalmente das datas dos leilões (...) recrudescendo a hipótese de mácula ao procedimento extrajudicial em curso.”

Isso reforça que todo o procedimento foi comprometido, porque faltou transparência e respeito ao contraditório.

📌 Qual foi a decisão final?

Diante das falhas graves, o juiz suspendeu o procedimento extrajudicial e os leilões, afirmando:

“Defiro a tutela, o que faço para determinar a suspensão dos leilões e do procedimento extrajudicial.”

Em termos práticos: os leilões foram paralisados e o banco não pode seguir com a retomada do imóvel até que tudo seja devidamente analisado com base no devido processo legal.

🧭 O que isso ensina para quem está com problema com financiamento?

Você tem direito a ser avisado pessoalmente antes que o banco tome medidas para leiloar ou retomar seu imóvel.
Se isso não acontecer, o procedimento pode ser anulado na Justiça.
Mesmo em contratos com cláusulas claras, a forma como o banco age tem que respeitar a lei e os seus direitos de defesa.

📣 Em resumo

Neste caso, o banco errou ao não intimar pessoalmente os devedores. Com isso, a Justiça interveio e suspendeu os leilões, garantindo o direito dos autores de se defenderem e tentarem regularizar a situação.

Se você ou alguém que você conhece está passando por algo semelhante — como a ameaça de perder um imóvel, ou leilão marcado sem aviso claro —, vale a pena investigar se seus direitos estão sendo respeitados.

Fale com um advogado

📚 Fonte jurídica:
Trechos e fundamentos extraídos da decisão do processo nº 1006098-86.2025.8.26.0008, proferida pelo Juiz Dr. Antonio Manssur Filho, da 2ª Vara Cível do Foro Regional do Tatuapé – TJSP, em 24 de abril de 2025

terça-feira, 17 de junho de 2025

🏛️ Contrato de compra e venda de imóvel: STJ reabre debate sobre débitos condominiais após a posse

Introdução

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reabriu a discussão sobre a responsabilidade por dívidas condominiais após a posse do imóvel, ao revisar o Tema Repetitivo 886. A questão surge em razão dos casos (REsp 2.015.740 e REsp 2.100.395) e será julgada pela Segunda Seção, sob a relatoria da ministra Isabel Gallotti.

Esse tema é essencial para compradores, vendedores e especialmente para quem atua como advogado imobiliário, pois pode modificar significativamente cláusulas contratuais atualmente adotadas.

📌 O ponto central da controvérsia

Segundo a linha do Tema 886, o comprador que já está na posse do imóvel e foi notificado pelo condomínio seria o único responsável pelas taxas condominiais futuras. Contudo, uma corrente crescente defende que, por serem obrigações propter rem, essas dívidas acompanham o imóvel — podendo responsabilizar tanto o comprador quanto o vendedor.

⚠️ Impactos diretos nos contratos

Para aumentar a segurança jurídica, contratos de compra e venda devem contemplar:

Cláusulas claras sobre quem paga o condomínio após a posse;
Prazos objetivos para lavratura da escritura e registro do imóvel;
Exigência de certidão negativa de débitos condominiais antes da assinatura final.

Essas medidas são fundamentais para quem atua como advogado imobiliário e deseja prevenir litígios.

💡 Recomendações práticas

Defina contratualmente quem arcará com os encargos condominiais pós-posse;
Estabeleça prazos curtos e claros para o registro da propriedade;
Inclua cláusula de quitação de débitos como condição para a efetivação da venda;
Considere cláusulas que tratem da ordem de responsabilidade em caso de inadimplência.

✅ Conclusão

A reanálise do STJ reafirma a natureza propter rem das obrigações condominiais, podendo responsabilizar o vendedor mesmo após a entrega do imóvel. Isso reforça a importância de contratos bem redigidos, sobretudo com a assessoria de um advogado imobiliário atualizado com a jurisprudência mais recente.

Autor:
Marco César Dantas de Araújo – Advogado Especialista em Direito Imobiliário

terça-feira, 20 de maio de 2025

📄 Modelo de contrato de comodato gratuito

A seguir, um modelo simples e funcional, que pode ser adaptado conforme a sua necessidade. Para segurança jurídica, o ideal é ter firma reconhecida em cartório e, preferencialmente, orientação de um advogado.

CONTRATO PARTICULAR DE COMODATO DE IMÓVEL URBANO

Pelo presente instrumento particular de comodato, de um lado:

COMODANTE:
[NOME COMPLETO], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do RG nº [] e do CPF nº [], residente e domiciliado à [endereço completo];

E, de outro lado:

COMODATÁRIO:
[NOME COMPLETO], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do RG nº [] e do CPF nº [], residente e domiciliado à [endereço completo];

Resolvem celebrar o presente contrato de comodato gratuito, mediante as cláusulas e condições seguintes:

CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO

O COMODANTE entrega ao COMODATÁRIO, a título gratuito, o imóvel localizado à [endereço completo], para uso exclusivo de fins residenciais [ou outra finalidade], pelo prazo de [__] meses, iniciando-se em [data de início] e encerrando-se em [data de término].

CLÁUSULA SEGUNDA – DA GRATUIDADE

Fica expressamente convencionado que a presente cessão é gratuita, não sendo devido qualquer valor a título de aluguel, taxa ou contraprestação.

CLÁUSULA TERCEIRA – DAS OBRIGAÇÕES DO COMODATÁRIO

O COMODATÁRIO compromete-se a:

Conservar o imóvel e devolvê-lo nas mesmas condições em que o recebeu;
Não transferir o uso do imóvel a terceiros;
Comunicar imediatamente qualquer problema estrutural ou jurídico ao COMODANTE;
Devolver o imóvel ao final do prazo ou quando solicitado pelo COMODANTE, mediante aviso com antecedência mínima de [__] dias.

CLÁUSULA QUARTA – DA RESCISÃO

Este contrato poderá ser rescindido a qualquer tempo, por iniciativa do COMODANTE, mediante aviso prévio de [__] dias. Em caso de descumprimento de qualquer cláusula, a rescisão será imediata.

CLÁUSULA QUINTA – DO FORO

Para dirimir qualquer controvérsia decorrente deste contrato, as partes elegem o foro da Comarca de [cidade/UF], com renúncia de qualquer outro.

E por estarem justos e contratados, firmam o presente instrumento em 2 (duas) vias de igual teor, juntamente com duas testemunhas.

[Local], [Data].

COMODANTE:

[Assinatura]

COMODATÁRIO:

[Assinatura]

TESTEMUNHAS:

Nome: ____________________________ CPF: ___________________
Nome: ____________________________ CPF: ___________________

✅ Dica do advogado

Embora este modelo possa ser usado em situações simples, cada caso tem suas particularidades. Se você está cedendo um imóvel de valor significativo, ou por longo período, consulte um advogado especialista em Direito Imobiliário para evitar problemas no futuro.

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Autor:

Marco César Dantas de Araújo – Advogado Especialista em Direito Imobiliário

Contrato de comodato: a arma jurídica contra o usucapião que poucos conhecem

É comum, principalmente entre familiares ou pessoas próximas, alguém ceder o uso de um imóvel sem cobrar nada por isso. À primeira vista, esse gesto parece simples e inofensivo. Mas o que muitos não sabem é que essa “gentileza” pode se transformar em um grande problema jurídico: o risco de perda do imóvel por usucapião.

Neste artigo, você vai entender o que é o contrato de comodato, qual é sua função prática e como ele pode proteger juridicamente o seu patrimônio.

📌 O que é o contrato de comodato?

O contrato de comodato é um acordo formal em que uma pessoa (o comodante) empresta gratuitamente um bem — geralmente um imóvel — para outra pessoa (o comodatário) usar por determinado período.

Esse contrato está previsto no art. 579 do Código Civil e se aplica apenas quando o empréstimo é gratuito. Se houver qualquer tipo de pagamento, ainda que simbólico, o contrato não será comodato, mas sim locação.

🧱 Quando usar o contrato de comodato?

Você deve usar o contrato de comodato sempre que ceder o uso de um imóvel sem cobrança, especialmente nos seguintes casos:

Imóvel emprestado para filhos ou parentes morarem;
Casa emprestada para amigos;
Terreno cedido para construção provisória;
Sítio ou chácara emprestados para lazer ou plantio;
Imóvel não utilizado, mas ocupado por outra pessoa com sua permissão.

⚠️ O risco de perder o imóvel por usucapião

O usucapião é o direito que uma pessoa adquire de se tornar proprietária de um imóvel após ocupá-lo por determinado tempo, de forma contínua, pacífica e com ânimo de dono, desde que não haja oposição do verdadeiro proprietário.

Quando você cede o uso do imóvel verbalmente e por longo período, sem qualquer contrato ou prova escrita, corre o risco de que a outra parte alegue usucapião. E, se os requisitos estiverem preenchidos, a Justiça pode reconhecer a posse como propriedade.

✅ Como o contrato de comodato evita o usucapião?

O contrato de comodato é uma prova de que o ocupante está no imóvel com sua autorização e sem intenção de ser dono. Com isso:

Interrompe-se o prazo para usucapião, pois não há “posse com ânimo de dono”;
O comodante (dono do imóvel) pode retomar a posse a qualquer momento, conforme as condições estabelecidas no contrato;
Em eventual disputa judicial, o contrato comprova que não houve abandono nem alienação do imóvel.

💡 Importante: Recomenda-se que o contrato seja feito por escrito, com prazo determinado, cláusulas claras e, preferencialmente, com firma reconhecida em cartório.

📄 O que deve constar no contrato de comodato?

Qualificação completa das partes;
Identificação do imóvel com endereço e matrícula, se houver;
Prazo de duração do empréstimo (evite prazo indeterminado);
Condições de uso (ex: manutenção, conservação, finalidade);
Cláusula de devolução do imóvel;
Assinaturas das partes e testemunhas.

✍️ Exemplo prático

Imagine que você emprestou um terreno para seu tio construir uma pequena oficina, sem contrato. Após 10 anos, ele entra na Justiça pedindo usucapião. Como não há contrato nem oposição sua durante o período, a chance de perder o imóvel é real.

Agora, se você tivesse firmado um contrato de comodato com prazo de 2 anos, deixando claro que o uso era temporário e autorizado, essa alegação de usucapião provavelmente seria rejeitada pelo juiz.

Conclusão

Proteger um imóvel não exige grandes investimentos, mas sim consciência jurídica e planejamento. O contrato de comodato é uma ferramenta simples, legal e eficaz para evitar a perda de bens por usucapião.

Se você já emprestou um imóvel, ou pretende fazê-lo, procure orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário. Isso pode prevenir litígios, evitar prejuízos e preservar seu patrimônio.

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Autor:
Marco César Dantas de Araújo – Advogado Especialista em Direito Imobiliário