🏛️ Contrato de compra e venda de imóvel: STJ reabre debate sobre débitos condominiais após a posse

Introdução

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reabriu a discussão sobre a responsabilidade por dívidas condominiais após a posse do imóvel, ao revisar o Tema Repetitivo 886. A questão surge em razão dos casos (REsp 2.015.740 e REsp 2.100.395) e será julgada pela Segunda Seção, sob a relatoria da ministra Isabel Gallotti.

Esse tema é essencial para compradores, vendedores e especialmente para quem atua como advogado imobiliário, pois pode modificar significativamente cláusulas contratuais atualmente adotadas.

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📌 O ponto central da controvérsia

Segundo a linha do Tema 886, o comprador que já está na posse do imóvel e foi notificado pelo condomínio seria o único responsável pelas taxas condominiais futuras. Contudo, uma corrente crescente defende que, por serem obrigações propter rem, essas dívidas acompanham o imóvel — podendo responsabilizar tanto o comprador quanto o vendedor.

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⚠️ Impactos diretos nos contratos

Para aumentar a segurança jurídica, contratos de compra e venda devem contemplar:

• Cláusulas claras sobre quem paga o condomínio após a posse;

• Prazos objetivos para lavratura da escritura e registro do imóvel;

• Exigência de certidão negativa de débitos condominiais antes da assinatura final.

Essas medidas são fundamentais para quem atua como advogado imobiliário e deseja prevenir litígios.

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💡 Recomendações práticas

• Defina contratualmente quem arcará com os encargos condominiais pós-posse;

• Estabeleça prazos curtos e claros para o registro da propriedade;

• Inclua cláusula de quitação de débitos como condição para a efetivação da venda;

• Considere cláusulas que tratem da ordem de responsabilidade em caso de inadimplência.

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✅ Conclusão

A reanálise do STJ reafirma a natureza propter rem das obrigações condominiais, podendo responsabilizar o vendedor mesmo após a entrega do imóvel. Isso reforça a importância de contratos bem redigidos, sobretudo com a assessoria de um advogado imobiliário atualizado com a jurisprudência mais recente.

Autor:
Marco César Dantas de Araújo – Advogado Especialista em Direito Imobiliário