Introdução
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reabriu a discussão sobre a responsabilidade por dívidas condominiais após a posse do imóvel, ao revisar o Tema Repetitivo 886. A questão surge em razão dos casos (REsp 2.015.740 e REsp 2.100.395) e será julgada pela Segunda Seção, sob a relatoria da ministra Isabel Gallotti.
Esse tema é essencial para compradores, vendedores e especialmente para quem atua como advogado imobiliário, pois pode modificar significativamente cláusulas contratuais atualmente adotadas.
📌 O ponto central da controvérsia
Segundo a linha do Tema 886, o comprador que já está na posse do imóvel e foi notificado pelo condomínio seria o único responsável pelas taxas condominiais futuras. Contudo, uma corrente crescente defende que, por serem obrigações propter rem, essas dívidas acompanham o imóvel — podendo responsabilizar tanto o comprador quanto o vendedor.
⚠️ Impactos diretos nos contratos
Para aumentar a segurança jurídica, contratos de compra e venda devem contemplar:
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Cláusulas claras sobre quem paga o condomínio após a posse;
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Prazos objetivos para lavratura da escritura e registro do imóvel;
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Exigência de certidão negativa de débitos condominiais antes da assinatura final.
Essas medidas são fundamentais para quem atua como advogado imobiliário e deseja prevenir litígios.
💡 Recomendações práticas
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Defina contratualmente quem arcará com os encargos condominiais pós-posse;
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Estabeleça prazos curtos e claros para o registro da propriedade;
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Inclua cláusula de quitação de débitos como condição para a efetivação da venda;
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Considere cláusulas que tratem da ordem de responsabilidade em caso de inadimplência.
✅ Conclusão
A reanálise do STJ reafirma a natureza propter rem das obrigações condominiais, podendo responsabilizar o vendedor mesmo após a entrega do imóvel. Isso reforça a importância de contratos bem redigidos, sobretudo com a assessoria de um advogado imobiliário atualizado com a jurisprudência mais recente.
Autor:
Marco César Dantas de Araújo – Advogado Especialista em Direito Imobiliário
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